Vous avez investi dans des SCPI (société civile de placement immobilier) ? Vous vous interrogez sur le coût de transmission de parts de SCPI, après votre décès ? Optimiser la transmission en payant moins de frais nécessite une anticipation. C’est la clé d’une bonne gestion de patrimoine immobilier.
Comment transmettre ses parts de SCPI ?
Comme la plupart des investissements immobiliers, les parts de SCPI assurent un complément de revenus aux investisseurs. Lorsque la question de la transmission des parts de SCPI se pose, l’idée est d’anticiper la succession pour limiter les droits de succession, sans compromettre la perception des revenus jusqu’au décès.
Deux modes de transmission des parts de SCPI sont possibles :
- la donation en pleine propriété de son vivant : toutefois, les revenus des parts de SCPI transmises reviennent alors au donataire.
- le démembrement de propriété et la donation de la nue-propriété aux héritiers. La donation ne porte alors que sur une quote-part de la valeur totale des parts transmises. Le décès du donateur éteint l’usufruit et les donataires récupèrent alors la pleine propriété de ces parts, sans s’acquitter d’aucun frais supplémentaire.
Le démembrement de propriété apparaît donc comme la solution idéale pour une transmission de parts de SCPI à moindre coût, sans priver leur titulaire des revenus qu’elles procurent.
La donation de la nue-propriété : solution idéale de transmission des parts de SCPI
Rappelons que le droit de propriété se divise en deux parties :
- la nue-propriété (abusus en latin) comprend le droit de disposer des parts de SCPI (vendre, donner ou détruire) ;
- l’usufruit (usus et fructus en latin) comprend le droit de jouissance (occupation du bien) et le droit de tirer les fruits du bien, donc de percevoir les revenus.
Pour un bien immobilier physique comme pour la pierre papier, le démembrement de propriété est possible. Les parents effectuent alors une donation avec réserve d’usufruit ou donation de la nue-propriété.
Concrètement, le ou les parents propriétaires des parts de SCPI vont transmettre la nue-propriété des parts à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit. Ainsi, jusqu’à leur décès, les parents percevront les revenus. Au jour du décès, l’usufruit s’éteint automatiquement. Les héritiers deviennent alors pleinement propriétaires.
En anticipant cette transmission de parts de SCPI, les frais peuvent devenir nuls ou très faibles. La donation en nue-propriété s’effectue devant notaire et donne prise aux droits de donation (droit de mutation à titre gratuit).
Ainsi, plusieurs avantages fiscaux viennent diminuer le coût de l’opération : un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant est possible tous les 15 ans. Aussi, un couple peut donner 200 000 euros à chaque enfant tous les 15 ans, sans payer de droits de donation.
En outre, la donation de la seule nue-propriété amoindrit la valorisation des parts données. Cet abattement dépend alors de l’âge du donateur usufruitier (article 669 du Code général des impôts) :
Exemple de transmission de parts de SCPI
Un couple de 65 ans est propriétaire de 300 parts de SCPI valorisées 800 € chacune, soit un total de 240 000 €. Ce couple effectue une donation avec réserve d’usufruit au profit de leur fils unique. Compte tenu de leur âge, la valeur taxable des parts est de 60 %, soit 144 000 €.
N’ayant procédé à aucune donation au cours des 15 dernières années, l’opération reste inférieure aux 200 000 euros et s’effectue sans paiement de frais (exception faite des émoluments du notaire).
Ce couple percevra l’intégralité des revenus des parts de SCPI jusqu’à leur décès. Au jour de la succession, aucun droit supplémentaire ne sera dû. Leur fils récupèrera alors la pleine propriété des parts de SCPI.
Démembrement de propriété et anticipation sont deux manières d’optimiser la transmission des parts de SCPI. Préparez la transmission de votre patrimoine sans attendre avec l’un de nos experts.
